Les 3 documents à consulter pour savoir si un terrain est constructible.
Votre projet est lancé et vous êtes décidé à faire construire votre future maison ? Vous avez trouvé votre secteur idéal et même repéré un terrain ? Avant que votre rêve ne devienne réalité, quelques vérifications s’imposent sur la constructibilité de ce dernier : répond-t-il aux différents critères lui permettant d’accueillir une construction neuve ? Découvrez dès à présent comment savoir si un terrain est constructible et vérifiez la faisabilité de votre projet immobilier grâce à 3 documents consultables gratuitement, sur demande auprès de la mairie de la commune.
Se référer au cadastre pour connaître les délimitations de la parcelle.
Le cadastre répertorie toutes les propriétés foncières de chaque commune et en consigne leur valeur respective afin de permettre les calculs des impôts locaux. Il se compose de deux éléments : d’un plan et d’une matrice.
Le plan cadastral est une représentation graphique des différentes parcelles d’une commune qui permet, en un coup d’œil, de visualiser la forme, les délimitations d’un terrain, sa superficie – constructible et non constructible – , ainsi que les bâtis existants et leur emprise au sol. Pour faciliter sa compréhension, on y retrouve également des détails tels que les cours d’eau et les principales voies de communication. Sa consultation en ligne est ouverte à tous et gratuite.
La matrice cadastrale accompagne le plan. Elle contient des informations sur l’identité du propriétaire d’un terrain et mentionne chaque parcelle lui appartenant sur la commune. Contrairement au plan cadastral qui est en libre accès, la matrice est réglementée afin de protéger la vie privée du propriétaire. Accessible sur demande auprès de la mairie, seules certaines informations sont consultables en tant que tiers.
Consulter le Plan Local d’Urbanisme pour savoir si un terrain est constructible.
Conformément au code qui le régit, le Plan Local d’Urbanisme, abrégé PLU, référence les règles d’urbanisme d’un territoire concernant l’aménagement et l’utilisation des sols. L’objectif est de concilier le développement urbain – votre projet –, avec l’environnement avoisinant, tout en préservant les espaces naturels, le patrimoine et l’architecture de la ville. Le sol d’une commune est divisé en zones, représentées par la cartographie du plan de zonage, qui détient chacune des règles, des droits ainsi que des obligations à respecter. Le PLU définit donc la nature des constructions qui peuvent être édifiées sur un territoire : l’aspect architectural, le volume, le coefficient maximal d’emprise au sol, la hauteur maximale, et parfois même la couleur de la façade, les matériaux des fenêtres, les volets, etc., afin de garder une cohérence et d’harmoniser l’ensemble des bâtis. Un terrain peut se trouver sur plusieurs zones. Il faudra donc veiller à respecter chaque règle listée pour chaque zone lors de la construction de votre maison.
Lorsque le plan relève d’une communauté de communes ou d’un regroupement de communes, on parle alors de PLUi (Plan Local d’Urbanisme intercommunal). Il n’est donc pas limité à une seule commune et permet ainsi de coordonner davantage l’urbanisation.
Pour les petites communes qui n’ont pas élaboré de PLU, elles disposent d’une carte communale qui délimite les zones constructibles et non constructibles. Ce document simplifié n’a cependant pas le même pouvoir qu’un PLU(i) car il ne peut dicter des modalités précises quant à la nature et l’aménagement des projets immobiliers. En l’absence d’un PLU(i), il faut se référer au règlement national d’urbanisme pour connaître les règles qui s’appliquent aux constructions, aménagements et installations.
Demander le certificat d’urbanisme pour vérifier la faisabilité de son projet
Le certificat d’urbanisme vient compléter le PLU. En effet, il délivre des informations essentielles pour vérifier la faisabilité de votre projet immobilier. Le CU a une durée de validité de 18 mois à compter de sa délivrance, qui garantit ainsi l’immobilité des renseignements fournis durant cette période. Il peut être d’information ou opérationnel.
Le certificat d’urbanisme d’information
Connu également sous le nom de CUa, le certificat d’urbanisme d’information reprend les règles d’urbanisme indiquées dans le PLU, mais il ne s’arrête pas là. Il fournit également des informations sur :
- les limites au droit de propriété, telles que les servitudes d’utilité publiques (de passage, de protection, etc.) ou l’existence d’un périmètre protégé autour d’un monument historique),
- le droit de préemption si le terrain est concerné,
- la localisation éventuelle d’un ancien site industriel à l’emplacement du terrain,
- la liste des taxes et des participations d’urbanismes qui peuvent être prescrites.
Le certificat d’urbanisme opérationnel
Le CUb, soit le certificat d’urbanisme opérationnel, précise les mêmes informations que celles contenues dans le CUa mais indique également si l’opération demandée lors de la demande est réalisable et liste les équipements publics existants ou prévus. On parle alors de la viabilisation du terrain. Pour être considéré comme constructible, un terrain doit être desservi par divers réseaux ou avoir la possibilité d’être raccordé à ceux-ci moyennant des coûts raisonnables, notamment :
- la voirie (accessibilité du terrain depuis la voie publique),
- un assainissement individuel (fosse septique) ou le raccordement à l’assainissement collectif (tout à l’égout),
- le raccordement au réseau d’eau potable,
- le raccordement au réseau électrique et/ou de gaz,
- le raccordement au réseau PTT (Postes, Télégraphes et Téléphones, autrement dit le réseau téléphonique et/ou internet)
Ces démarches, aussi faciles soient-elles, peuvent s’avérer longues et fastidieuses. Confier son projet à un professionnel représente un gain de temps non négligeable. Depuis 2020, notre cabinet RESYLUXE est à votre écoute et vous accompagne dans la réalisation de tous vos projets. Concevoir la maison de vos rêves, c’est notre mission. Faire appel à REXYLUXE, c’est la garantie d’un accompagnement de A à Z. Nous nous chargeons alors de toutes ces démarches en réalisant les études nécessaires à l’élaboration de votre projet et ce jusqu’à sa finalisation.
Envie de faire construire votre future habitation et d’être accompagné par des experts du domaine ? N’hésitez plus et contactez-nous pour devenir propriétaire de votre maison tant rêvée.